El 12 de noviembre de 2026 el Congreso convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre. Entre otras medidas, permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años de su contrato de alquiler. Si tienes una vivienda arrendada, te afecta, seas un gran propietario o tengas un solo piso.
Qué dice exactamente
La disposición final quinta del decreto establece que, en determinados contratos de vivienda habitual, el inquilino puede solicitar una prórroga por plazos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, manteniendo las condiciones del contrato. No es automática: hay que pedirla. Pero, si se cumplen los requisitos, el propietario debe aceptarla salvo en los casos que prevé la propia norma.
A qué contratos se aplica
- Contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuvieran vigentes el 8 de octubre de 2026.
- Aquellos cuya prórroga obligatoria (los cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica) termine antes del 31 de diciembre de 2028.
- Los que estén en prórroga tácita o en tácita reconducción.
Quedan fuera, con carácter general, los locales, los alquileres turísticos y los contratos de temporada que lo sean de verdad.
Qué tiene que cumplir el inquilino
- Solicitarla. La norma no impone una forma ni un modelo; lo habitual, y lo recomendable, es que lo haga por burofax.
- Estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado, mes a mes, durante los ocho meses anteriores. No basta con ponerse al día el día que la pide.
- No necesita acreditar vulnerabilidad económica.
¿Afecta también al pequeño propietario?
Sí. A diferencia de otras medidas de los últimos años, esta prórroga no distingue entre gran tenedor y particular: se aplica igual a quien tiene una sola vivienda alquilada.
Cuándo puede negarse el propietario
- Si las partes acuerdan otras condiciones o firman un nuevo contrato.
- Si se renueva o se firma un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
- Si el propietario necesita la vivienda para sí o para sus familiares en los términos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La necesidad tiene que ser real, poder acreditarse y comunicarse en forma y plazo.
- Si corresponde la prórroga propia de las zonas de mercado residencial tensionado, que tiene preferencia sobre esta.
Haber enviado un burofax de "no renovación" no impide por sí solo la prórroga. Y rechazar la solicitud sin una de las causas previstas no extingue el contrato: solo te deja en peor posición si el asunto acaba en el juzgado.
La renta durante la prórroga
El contrato se prorroga con las mismas condiciones, así que no puede fijarse una nueva renta de mercado. La actualización anual sigue siendo posible, pero el decreto la limita de forma extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027: salvo acuerdo entre las partes, la subida no puede superar el 2 %.
¿Y si el inquilino deja de pagar?
La prórroga no protege al inquilino que incumple: el desahucio por impago sigue siendo posible. Eso sí, el mismo decreto prolonga el régimen de suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y da a la Administración un plazo para ofrecer una alternativa o hacerse cargo de la deuda. Conviene plantear bien el caso desde el principio; lo explico en este artículo sobre el burofax y la enervación.
Lo que NO se ha aprobado
El mismo día, el Congreso rechazó el Real Decreto-ley 28/2026, que preveía una renovación automática y mucho más larga de los contratos. Esa norma no está en vigor. La que sí lo está es la prórroga de hasta dos años a solicitud del inquilino.
Qué hacer si eres propietario
- Revisa la fecha exacta en la que termina tu contrato o su prórroga.
- Comprueba si el inquilino ha pagado puntualmente los últimos ocho meses y guarda los justificantes.
- Si necesitas la vivienda para ti o para un familiar, comunícalo por burofax, bien y a tiempo: es la causa que más se discute.
- Contesta siempre por burofax, con certificación de texto y acuse de recibo, a la solicitud de prórroga. Es la única forma de poder demostrar después qué dijiste y cuándo.
- No firmes ni rechaces nada sin revisar antes el contrato.
Es una norma muy reciente y deja dudas abiertas (cómo se computa el vencimiento, qué cantidades cuentan para estar "al corriente", qué efecto tiene un burofax anterior). Este artículo recoge el texto vigente a 13 de noviembre de 2026. Si eres inquilino, tienes la versión para inquilinos aquí.
Si eres propietario y has recibido una solicitud de prórroga, o quieres recuperar tu vivienda, como abogado de arrendamientos y desahucios en Las Palmas reviso tu contrato y te digo qué margen tienes; y si la vivienda está en Lanzarote, lo llevo yo en la isla.
Preguntas frecuentes
¿La prórroga de dos años del alquiler es automática?
No. Tiene que solicitarla el inquilino, que además debe estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Si cumple los requisitos, el propietario debe aceptarla salvo en los casos que prevé el decreto.
¿Puedo negarme si necesito la vivienda para mí o para un hijo?
Sí, si la necesidad es real, puede acreditarse y se comunica en la forma y el plazo que exige el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es la causa de oposición que más se discute, así que conviene documentarla bien.
¿Puedo subir la renta durante la prórroga?
No puedes fijar una renta nueva, porque el contrato se prorroga con las mismas condiciones. Sí cabe la actualización anual, pero hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo acuerdo, no puede superar el 2 %.
Cuéntame tu situación y te daré una visión clara desde el inicio.