Una de las preguntas que más recibo de propietarios en Las Palmas de Gran Canaria y Lanzarote es: "¿cuánto tarda recuperar mi piso si el inquilino no me paga?". La respuesta honesta es "depende de muchos factores". Y desde abril de 2025, además, hay un trámite obligatorio nuevo que conviene conocer antes de pensar siquiera en la demanda.
El requisito previo: la Ley de Eficiencia Procesal
La Ley Orgánica 1/2025, de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha cambiado las reglas: antes de presentar una demanda civil (incluido el desahucio por impago), es obligatorio haber intentado un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
Esto se conoce como requisito de procedibilidad: si no acreditas haberlo intentado, el juzgado inadmite la demanda. No es opcional, es un trámite obligatorio.
¿Qué son los MASC?
Los MASC son fórmulas de solución extrajudicial reconocidas por la ley. Las principales son:
- Negociación directa entre las partes (con o sin abogado)
- Mediación con un tercero neutral
- Conciliación ante notario o letrado de la Administración de Justicia
- Opinión de un experto independiente
- Oferta Vinculante Confidencial (OVC)
La Oferta Vinculante Confidencial (OVC)
De entre todos los MASC, la Oferta Vinculante Confidencial es la fórmula que habitualmente utilizo en casos de desahucio por impago. Funciona así:
- Se redacta una oferta formal dirigida al inquilino con un plazo de aceptación de al menos 30 días naturales.
- La oferta es vinculante para quien la propone (no se puede revocar dentro del plazo).
- Es confidencial: ni la oferta ni la respuesta pueden usarse después en el procedimiento judicial como argumento en contra.
- Si el inquilino la acepta, se evita el pleito. Si no contesta o la rechaza, queda cumplido el requisito de procedibilidad y ya se puede presentar la demanda.
La OVC es ágil, formal y deja un rastro documental impecable. En muchos casos, recibir una OVC bien planteada hace que el inquilino reaccione y pague, lo que ahorra meses de procedimiento judicial.
El procedimiento de desahucio por impago, paso a paso
- MASC previo (obligatorio): habitualmente envío una OVC al inquilino con plazo mínimo de 30 días.
- Demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está el inmueble (Las Palmas de Gran Canaria, Telde, Arrecife, etc.), acreditando el intento de MASC.
- Decreto de admisión y requerimiento al inquilino para que pague, se oponga o desaloje.
- Vista oral si el inquilino se opone, o sentencia directa si no contesta o no se opone.
- Lanzamiento: el juzgado fija fecha y la comisión judicial acude al inmueble.
¿Cuánto tarda realmente?
Aquí toca ser honesto: los plazos son inciertos. Dependen de muchos factores:
- La carga de trabajo del juzgado concreto (muy variable entre Las Palmas de Gran Canaria, Arrecife u otros partidos judiciales)
- Si el inquilino se opone o no, y los argumentos que utilice
- Posibles incidencias procesales (suspensiones por vulnerabilidad, problemas de notificación...)
- El nuevo paso obligatorio del MASC, que añade unas semanas al inicio
Cualquiera que te dé fechas exactas te está vendiendo humo. Lo que sí puedo prometer es actuar con la mayor agilidad posible en cada fase del procedimiento.
Errores que retrasan o invalidan el procedimiento
- No acreditar el intento de MASC: la demanda se inadmite directamente
- Datos incorrectos del inquilino o del inmueble en la demanda
- No acreditar adecuadamente la titularidad
- Notificaciones defectuosas (problemas con el domicilio del inquilino)
- Limitarse a pedir el desalojo sin reclamar también las rentas debidas en la misma demanda
¿Y la deuda pendiente?
La buena noticia es que no hace falta abrir dos pleitos. La acción que se ejercita en estos casos se denomina técnicamente "acción de desahucio y reclamación de cantidad por falta de pago de rentas": en una misma demanda se solicita al juzgado tanto el desalojo del inmueble (para recuperar la posesión) como el cobro de las rentas debidas y demás cantidades asimiladas (suministros, gastos, etc.).
Esto significa que con un único procedimiento se obtienen dos pronunciamientos: la recuperación del piso y un título ejecutivo para reclamar lo que el inquilino te debe.
Conclusión
Si estás pensando en iniciar un desahucio en Las Palmas de Gran Canaria, Telde, Arrecife o cualquier punto de Canarias, la clave hoy es cumplir bien el requisito previo de los MASC (típicamente con una OVC bien planteada) y, una vez agotada esa vía, presentar una demanda sólida desde el primer momento. Cuanto antes empieces, antes resolverás el problema.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio intentar un MASC antes de demandar el desahucio?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Eficiencia Procesal exige acreditar haber intentado un medio adecuado de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad. Si no se aporta esa acreditación con la demanda, el juzgado la inadmite.
¿Qué es la Oferta Vinculante Confidencial?
Es uno de los MASC reconocidos por la ley. Consiste en una oferta formal con un plazo de aceptación de al menos 30 días naturales. Es vinculante para quien la propone y confidencial: lo que se diga en ella no puede usarse después en juicio. Si el inquilino no la acepta o no responde, queda cumplido el requisito y se puede presentar la demanda.
¿Puedo cambiar las cerraduras si el inquilino no paga?
No. Cambiar la cerradura sin orden judicial es allanamiento de morada y puede constituir delito. Hay que seguir el procedimiento judicial obligatoriamente.
¿Qué pasa si el inquilino tiene menores a cargo?
Pueden aplicarse moratorias o suspensiones temporales si se acredita vulnerabilidad. El juzgado lo evalúa caso a caso, lo que puede alargar el procedimiento de forma significativa.
Cuéntame tu situación y te daré una visión clara desde el inicio.